שאלה

הקונה נכנס לדירה מספר חודשים לפני שהשלים את התשלום. צריך לשלם שכירות למוכר? 

פירוט 

בחוזה כתוב שאת הסכום האחרון מתחייבים הקונים לשלם במעמד מסירת החזקה בדירה וכנגד מסירת החזקה בדירה. וכן להפך: המוכרים מתחייבים למסור את החזקה בדירה לקונים לא יאוחר מיום תשלום מלוא התמורה. 

וכן כתוב שאם הדירה תהיה מושכרת שעה שהקונים סיימו לשלם את מלוא התמורה, דמי השכירות החל ממועד סיום תשלום מלוא התמורה יועברו לקונים. 

תשובה

פסק דין / ניתוח הלכתי 
בעניין: תביעת ממונית בין מוכר לקונה דירה 
 
התאריך: כ"א מנחם אב התשפ"ו 4/8/26 
 
הדיון לפנינו: משפחת המוכר (התובע) כנגד משפחת הקונה (הנתבע) 
 
א. תיאור העובדות וטענות הצדדים 
רקע וחוזה המכר: 
 
הסיכום בין הצדדים: 
 
בתאריך 27/10/25 נחתם חוזה בין המוכר לקונה למכירת דירה בסך כולל של 1.8 מיליון ש"ח. בחוזה הותנה כי לאחר תשלום המקדמה, 
יתרת התשלום תוסדר בכמה תשלומים עד יום 31/3/26, 
וכי הבעלות והחזקה בדירה יעברו לקונה רק עם גמר התשלומים. 
 
השתלשלות האירועים בפועל: 
 
לקראת תום מועד התשלומים ביקש הקונה להקדים את כניסתו לדירה ב-10 ימים בטרם ביצע את התשלום האחרון, והמוכר נעתר לבקשתו. הקונה נכנס לדירה בתאריך 1/4/26. 
 
בתאריך 11/6/26 התברר למוכר כי מחמת טעות לא הושלם אחד התשלומים 
. עם הודעת המוכר, הסדיר הקונה את יתרת החוב מיידית. 
 
טענת התובע (המוכר): 
 
דורש תשלום דמי שכירות עבור תקופת המגורים מיום הכניסה בדירה (1/4/26) ועד למועד גמר התשלום בפועל (11/6/26), 
שכן המכירה והעברת הבעלות חלו רק עם גמר התשלום. 
 
טענת הנתבע (הקונה): 
 
טוען כי מסירת המפתח מהווה הסכמה להעברת הבעלות או לפחות מתן רשות שימוש ללא תמורה. 
לטענתו, העיכוב בתשלום נבע מטעות בלבד שתוקנה מיד, ולפיכך אין לחייבו בשכירות. 
 
ב. השאלות ההלכתיות לבירור: 
 
שאלה א':  האם מסירת מפתח ומתן רשות כניסה נחשבים ל"לך חזק וקני" ולהעברת בעלות, 
כאשר קיים תנאי מפורש בחוזה שהבעלות תעבור רק בגמר התשלומים? 
 
כלומר, מהו מעשה הקניין המועיל בנדון – האם חוזה ההתחייבות (גמר התשלומים בפועל), 
או מסירת המפתח (חזקה)? 
 
 
שאלה ב':  האם יש לראות בהסכמת המוכר למסירת המפתח מחילה על דמי השכירות, 
או שמא חל הכלל שכל העושה פעולה עם חברו אינו עושה בחינם? 
 
שאלה ג': האם זה סוג דירה שבין כה אי אפשר היה להשכירה, כיוון שעומדת למכירה, 
שלכן הדר בה אינו מחוייב בתשלום (מצד:כ"זה נהנה וזה לא חסר")? 
 
שאלה ד': האם מגורים בנכס בטרם הושלם הקניין עלולים לעורר חשש איסור ריבית 
(כשמגורי הקונה מהווים הנייה עבור מעות המקדמה שבידי המוכר)? 
 
ג.  בירור הדין ודיון הלכתי: 
 
1. מועד חלות הקניין ומשמעות מסירת המפתח: 
האם חזקה לחודה קונה? 
מצד אחד ניתן לראות במסירת המפתח כהעברת בעלות וכקניין, זאת עפ"י המבואר בשו"ע חו"מ ריש סימן ק"צ, 
שאחת מדרכי הקניין היא החזקה בקרקע וכן בסימן קצ"ב ס"ב נאמר מפורשות: 
"ואם מסר לו המפתח , כאומר לו לך חזק וקני " 
ומכיון שבמקרה שלנו הייתה הסכמה מצד המוכר לקונה להכנס מוקדם יותר, 
היה אפשר לומר שבכך הוא הקנה לו את הדירה מעת מסירת המפתח. 
 
אך מצד שני יש לפנינו הסכם התחייבות בין המוכר לקונה בו נאמר מפורשות שהעברת הבעלות תתקיים רק בתום כל התשלומים, 
ורק אז יוכל הקונה לגור או לגרור את תשלומי  השוכר הקיים אליו. 
 
לכן נצרכנו לברר מה כוחו של חוזה זה באופן כללי, 
והאם הוא עומד במקום מסירת מפתח וחזקה. 
 
ברור לכל שחוזה התחייבות בין שני צדדים אין כוחו כשטר המכר המופיע בהלכה (בריש סימן ק"צ) כדרך קניין. 
 
זאת משום ששטר מכר הוא עצמו מקיים את המכר כיון שכתוב בו כגון 'שדי מכורה לך' בלשון הווה או עבר, שבזה היא כבר מכורה ע"י השטר. 
ולכן מצד סיבה זו הרי חוזה ההתחייבות נידון יותר כ'קניין דברים' (כמו דברים שעוד לא באו לעולם, 
ולכן תוקפו מצד עצמו אינו חזק כשטר מכר). 
 
מצד שני ישנה כאן התחייבות (אמנם עתידית) לתת ממון או למכור ולקנות. 
 
ומובא בפתחי חושן שכיום זו דרך מקובלת למכירה גמורה (וכאילו נכתבה בלשון הנכונה) 
ובמיוחד כאשר ההתייחסות מצד הקונה והמוכר כוללת ומחייבת קנסות, שיש כאן אחריות לקיום השטר, 
ועוד שבתשלום ראשון כבר רושמים בטאבו התחייבות הקושרת בין הצדדים (שזו התחייבות ממש). 
 
וכן מדין סיטומטא: (בב"מ, במנהג הסוחרים לקנות חביות היין ע"י רישום עליהן בלבד) 
וכן נפסק בטושו"ע חו"מ סימן ר"א ה"א:  וכל מנהג שנהגו התגרים לקנות בו , שהרי קונה קניין גמור. 
והפת"ש מבין ב' דעות האם תוקף הסיטומתא מדאורייתא או מדרבנן 
 
ולכן הפוסקים של ימינו רואים בחוזה התחייבות זה במיוחד שהוא כתוב עם התחייבות וקנסות, כדבר שבו יש סמיכות דעת גמורה גם לקונה וגם למוכר על הקניין. 
 
וכעת ננסה להבין מה יהיה הדין באם תהיה 'התנגשות' בין מסירת המפתח לבין חוזה מפורש: 
 
האם במעשה מסירת המפתח בלבד יש בה הקנייה גמורה, 
כאשר המוכר טוען שלא הקנה, אלא נתן זמן להתארגן? 
 
הרמב"ם בהלכות מכירה פ"ח ה"א כותב: המוכר שדה לחברו באלף זוז ונתן לו מקצת הדמים 
והיה יוצא ונכנס ותובע שאר הדמים אפילו לא נשאר לו אלא זוז אחד, 
לא קנה הלוקח את כולה אע"פ שכתב השטר או החזיק. 
 
מהלכה זו אנו רואים שתנאי שבממון חזק יותר משטר וחזקה. 
 
ורק אם אמר לו לך חזק וקנה, אזי יש מחלוקת בין המגיד משנה לרשב"א אם ביטל קפדתו על התנאי הקודם או לא. 
 
אבל בלא אמר לו לך חזק וקני , התנאי הקודם קיים לכו"ע. 
 
ועוד מובא בפתחי חושן חלק ד' 'קניינים' 
בדיני הקניין שם, 
שכאשר כותבים שטר, יש לו דין סיטומתא ואין אומרים חזקה. 
 
 
לכן מכאן ניתן ללמוד לגבינו שכאשר ישנו תנאי מפורש בחוזה על מסירת החזקה בסיום כל התשלומים בלבד, 
אי אפשר לומר שמסירת המפתח שנעשתה לפני סיום התשלומים  היא לך חזק וקנה (במיוחד שזה לא נאמר לקונה מפורשות). 
 
ואולי עדיין היה אפשר לומר, שמכיון שהקונה כבר שילם את הרוב הניכר של התחיבויותיו, 
והמוכר נתן לו מפתח, שמא ישנה כבר סמיכות דעת של שניהם ואכן התבצעה כך מסירת הבעלות לקונה. 
 
אבל אי אפשר לומר כן, 
כיון שבחוזה ביניהם כתוב מפורש (סעיפים 6.8 ו-8) שהחזקה על הדירה תנתן רק בתום כל התשלומים 
(וכן שדמי השכירות נגררים אחרי תום התשלומים) ובסעיף 22 בחוזה מובא שמוסכם שאין שינוי מההסכם הזה אא"כ יעשה בכתב ויחתם ע"י כל הצדדים. 
 
וכן מובא בשו"ע חו"מ סימן ק"צ הט"ז בהגהה לגבי נוהגי הקנינים בקרקע: מיהו אם התנה, הכל לפי תנאו. 
 
ולכן אי אפשר לומר שנתינת המפתח מחוברת לסמיכות דעת המוכר לתת הדירה לפני סיום כל התשלומים. 
 
אלא שמסירת המפתח כאן הוא דבר בפני עצמו שאינו מעניק את הבעלות, 
ורק נכונות של המוכר לבוא לקראת הקונה להכנס קודם. 
 
וכן, אפילו במקרה שלנו שבנתינת המפתח נשאר לכאורה עוד תשלום אחד שהוסכם שיועבר רק בעוד כמה ימים, 
ושמא על סמך זה כבר הסכים המוכר לתת את הדירה . במיוחד שבשלב זה לא שמו לב שתשלום של 33 אל"ש לא נמסר כפי שהוסכם, לכן, 
ודאי שלא על דעת כן מכר (כמבואר בפסקי המשפט ק"צ אות ז') 
 
למסקנה סמיכות הדעת היחידה היא עפ"י תנאי החוזה, 
ולכן הדירה נשארה בבעלותו של המוכר עד קבלת התשלום האחרון ב 11/6/26. 
 
2. חיוב השכירות – דין "שלא מדעתו",  "נהנה" וגדר "קיימא לאגרא": 
 
עדיין ניתן לשאול האם ישנו חיוב לקונה לשלם שכירות כפי דרישת המוכר? 
והרי לכאורה הוא ירד לחצר חברו מדעתו, ועוד שזה נהנה (הקונה) 
וזה לא חסר(שלא יכול היה להשכיר הדירה לתקופה כה קצרה כיון שהיא עומדת למכירה) ולכן לא קיימא לאגרא?! 
 
ננסה לעמוד על טענת המחילה והנאת השימוש כאן. 
 
לכאורה, אמנם אין כאן העברת בעלות, אבל 'דור בחצרי' יש כאן. 
ומבואר בחו"מ סימן שס"ג הי"א בהגהה דהאומר לחברו דור בחצרי- אין צ"ל שכר וא"כ ג"כ, אין צריך לשלם שכירות, 
אבל מסימן רמ"ו הי"ז פוסק הרמ"א אחרת, דהאומר לחברו אכול עמי, 
צריך לשלם לו לא אמרי מתנה יהיב ליה 
 
וכבר עלה הקצוה"ח ס"ב להלכה זו וז"ל שם: 
"אמנם לפי מה שמבואר מדברי רמ"א בסי' שס"ג סעיף י' נראה דמשום מזיק לא מחייב ע"ש שכתב האומר לחבירו דור בחצירי אין צריך ליתן לו שכר וכאן כ' בא ואכול עמי צריך לשלם וע"כ צריך לו' משום דהתם מיירי בגברא דלא עביד למיגר דזה לא נהנה אלא דחצר דקיימא לאגרא וזה חסר וכיון דאומר דור בחצירי פטור כיון דעביד מדעתי' אבל גברא דעביד למיגר וזה נהנה ודאי חייב וכמ"ש שם בש"ך" 
ביאור הדברים: 
בסימן שס"ג,  הרמ"א מדבר באדם שאינו רגיל לשכור ("לא עביד למיגר"), ולכן אין לו הנאה כספית מהמגורים. 
 
יסוד החיוב היחיד במקרה כזה יכול להיות רק ההפסד שנגרם לבעל הבית ("חצר דקיימא לאגרא"). 
 
כשרק הבעלים ניזוק, ואין הנאה לשני, והוא זה שמזמין את חברו לדור אצלו – דעת הבעלים ומחילתו מפקעות את עילת המזיק, ולכן הפטור מוחלט. 
 
וברמ"ו מדבר הרמ"א במצב שבו האדם נהנה בפועל וחסך הוצאה כספית שהיה מוציא ממילא. 
 
על הנאה ממשית אין אומדנא שניתנה במתנה, והחיוב נשאר בעינו גם אם הדבר נעשה בהסכמת הבעלים. 
 
השלכה למקרה המדובר (קונה ומוכר): 
 
הקונה נחשב "עביד למיגר" (היה משלם ממילא על מגורים שלכן נכנס לדירה), ולכן קיים לגביו חיוב נהנה. 
 
כאשר למוכר יש הוצאות שוטפות (כגון תשלומי משכנתא על הנכס), אין שום אומדנא שהתכוון לתת מתנה, ולכן הקונה חייב לשלם. 
 
ועוד שפסק הרמ"א שם ס"ו שהיום כל חצר קיימא לאגרא וכן בפתחי החושן שם סל"ו לגבי בתים. 
 
לכן מצד חו"מ דיני ממונות, נתינת המפתח אינה מחילה, 
אלא רק האפשרות של הקונה להכנס בשכירות בה עד שישלם ויקנה הדירה. 
 
3. היבטי איסור ריבית: 
ב"מ ס"ד ע"ב במשנה: המלוה את חברו לא ידור בחצרו חנם ולא ישכור ממנו בפחות, מפני שהוא רבית. 
ובגמ' צריך להחזיר לו כל שווי השכירות 
וכן נפסק בשו"ע יו"ד קס"ו ה"א. וכן בט"ז וש"ך שם. 
 
וביו"ד סימן קע"ד ס"ו: אמר ליה המוכר כשתביא שאר המעות קנה ולא אמר מעכשיו, המוכר אוכל פירות עד שיביא הלוקח, ואם אכל , מוציאין ממנו. 
 
הסבר: כיון שהקונה נתן מעות עבור הדירה ולא קנה אותה, הרי מעותיו נמצאות אצל המוכר כהלוואה, 
ואסור לו להנות וגם לא למוכר להנות אותו לגור בנתיים בדירה ,על שכר הלנת המעות כדי לא לעבור על איסור ריבית. 
 
המסקנה, מצד איסור ריבית, 
חייב הקונה לשלם כל השכירות מה שמקובל. 
 
 
 
ד. המסקנה ופסק הדין, ו תשרי ה'תשפ"ז 
נפסק כי העברת הבעלות על הדירה חלה רק ביום גמר התשלומים בפועל (11/6/26). 
 
הנתבע נהנה מהשימוש בבית בתקופה שטרם הקניין, ועל כן חובתו לשלם דמי שכירות כפי הנהוג. 
 
הכרעה כספית: על הנתבע לשלם לתובע סך של [סכום נקוב / דולרי / שקלי] עבור ימי השהות בנכס. 
 
ועל כך באנו על החתום: ניר יעקב גבריאל 
 
מורה הוראה